前不久，北京市计较和自然资源委员会发布《北京市平原多点地区“好屋子”计较惩处干系本领重点（试行）》（以下称《本领重点》），通过多项改动措施普及住宅品性，以欣喜市民日益增长的居住需乞降城市发展的高质地设施。

据北京市规自委先容，《本领重点》主要辩论三方面实践：

一是，丰富居住空间时势，增强住户“取得感”。通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，为止提高“得房率”。以建筑面积100和140平淡米的户型为例，“得房率”可从80%普及至约90%。

二是，立足以东说念主民为中心，普及城市炊火气，补充基础寰球做事功能。通过底层架空，配建邻里分享寰球空间，增设风雨连廊等方式，营造万般化生计场景，欣喜东说念主民民众好意思好生计需要。

三是，优化小区空间布局，普及小区形象品性。通过建筑高度弹性管控，指导形成迂回杂沓的城市天空线，丰富城市空间形态。

其实，在北京之前，许多城市都出台了“好屋子”的干系设施。比较存量房，好屋子在市集上去化速率大大普及了。

是以，这两年，房企都烧毁了规模，纷繁追想到作念居品和做事的正确轨说念上，中枢是沿着建设“好屋子”的标的努力。

一方面，居品更新迭代达到前所未有速率。

举例绿城的居品迭代速率已达到每年1次技俩，致使半年1次；万科的居品更是3、4个月就条目更新一次。

另一方面，“好居品”的内涵也在赓续引申。

住宅居品卷出了新高度。不仅追求居品硬件好，也追求软件（做事）好。硬件上方面，更是追求从室内到公区再到小区邻近环境及配套全面升级；同期，还强调对城市更友好，更和会。

这也吻合住建部所提倡的，从好屋子到好小区、好社区乃知心城区。而当住宅居品跳脱“屋子”自身，高潮到了社区乃至城区的层面，其实也意味着，居品的竞争已进入更高维度了。

从好屋子到好小区

居品必须是万能选手

在居品供不应求的期间，一个技俩可能只需要有那么一两个亮点，就有契机脱颖而出了;

而在居品供过于求的期间，一个技俩可能要变成万能冠军，才有契机冲出内卷的重围。

好居品，有户内到公区，由计较到细节，每一个都条目作念得出彩。

1、好屋子：由内到外，居住体验全所在普及

领先是户型。

本年住宅领域最中枢的两个要津词，当属“四代宅”以及“得房率”。

两者都属于户型层面的升级。对购房者来说，户型对于居住体验的影响是根人道。

四代宅讨论，中枢是通过打造超大设施的外挑式露台，形成立表情空中花圃，从而丰富户内生计场景及生计体验。

而得房率的普及，主要收货于各地计容法例的调遣，技俩不错更大限制的诳骗不计甘心半计容的露台、阳台、飘窗、开导平台，延展户内实用面积。

比如底下这个户型，6.5米双层通魁岸露台+约4.5米进深阳台，加上超大的施济空间，得房率将高达150%。不错说十分夸张了。

而这并非个例。本年新拍的地块，得房率100%只可算合格线，许多技俩都直奔120%致使更高。

典型如广州新拍的三宗地块，由于阳台面积占比普及到了30%，技俩全体得房率不错落拓达到130%以上。（对于四代宅明源君此前已屡次撰文分享，这里就不再赘述，有兴致的读者不错在后台搜索阅读。）

其次精装修。

户内装修也成了居品内卷的发力点。跟着居品全面趋于改善化乃至豪宅化，精装用材及细节上更为根究心，糜费石材应用更为浩荡，细节上举例地板拼花等更为细巧。

明源君前段时刻参不雅一个技俩，为了突显好意思感，致使将室内每个转角作念都圆弧状。只可说，确凿不要太卷。

咱们知说念，在技俩限价年代，精装修时常是用来拉高溢价，撑大利润空间的。而咫尺，一些刚更技俩通过精装来形成差异化竞争上风。举例某技俩单价与邻近竞品基本一致，但多施济了精装修。技俩打出的一大卖点，就是“用毛坯价买精装房”。线上获客不休歇，点击了解

此外，精装修更趋于“定制化”。自然不成能像一般商品雷同十足量身定作念，却也为购房者提供了不同的装修决策，购房者不错笔据偏好进行选拔。

再者外立面。

立面公建化、超大窗地比、大面积玻璃幕墙等已成标配，造型上也纷繁融入属地化元素，贫乏强化包摄感以及识别度。

2、好小区：构建生计方式，提供情绪价值

一个技俩寰球空间好不好，时常不错从两个维度来斟酌，一是硬件配套，畸形是园林景不雅的水准；二是及软性方面的，如生计氛围及物业做事水平。

据明源君不雅察，现时的“好小区”正呈现出一个明白趋势：贫乏通过万般场景打造，给居住者带去一种不同以往的生计方式，以及丰沛的情绪价值。

①把生态“装进”小区园林，形成婚自然生计方式

压力有加无已确现时，东说念主们越来越追求“苟且感”，而追想自然被视为最佳的减弱方式。

越来越多的房企，强调将生态元素融入园林景不雅。

比如万科建议，要在三年内变成“植物园有限公司”，让自然成为公司的基因。在技俩讨论上，积极探索如何让东说念主与自然产生深度聚拢。

昨年万科在嘉兴一个技俩上作念了一个“种子艺术中心”，前期动作展示中心使用，后期则是社区做事中心。

扫数这个词建筑由二十个形态互异的盒子堆叠而成，讨论的本意是营造一个微缩的立体街区，用“街巷”逻辑归并空间，带来兴趣、多元的体验。

多数植物不经意地穿插在东说念主们走路进程的建筑空间中，进入视野范围内并与体格产生直斗殴碰，让建筑与自然互相渗透，让绿意浸透东说念主们的生计中。

种子艺术中心实景图

另外，万科亦然行业内少有的践行“儿童自然友好社区”的房企之一。万科建议打造“植物友好社区”，通过构建植物科普课堂、儿童自然奥密基地、安全滋长环境、友好做事空间等，打造全新儿童自然互动模块，将植物园“搬”进了家楼下。

另一家代表性房企是华润置地。华润置地打造的达尔文营地，以“儿童友好＋自然生态”为主题，构建自然贯通、自然探索、自然玩乐三大硬核场景，饱读吹孩在玩乐中探索自然，亲近自然。

达尔文营地后果图

②营造苟且感，努力给居住者提供情绪价值

“苟且感”一词最早源于前卫圈，刻画的是一种即兴又目田的景况。

这个词平凡流行开来，从侧面响应出了现时东说念主们开释压力，排解情绪的焦躁需求。

住宅居品对于这个需求也作念出了汇报。

房企咫尺正在努力营造度假酒店的氛围感，让“家”变得愈加落拓平稳。

领先是酒店式大门。

以绿城为例。绿城的技俩，十分正式社区主进口的打造，合计门厅是家和寰球的中转站，精神的泊岸点。

桂月云翠这个技俩就作念了一个1.2万㎡的全维实景示范区，一次性展示“前庭三礼”和归家动线的全貌。

其中，翡月之门挑高7.9米，长度达到 80米，以八扇PRADA绿奢石打造景墙，配以巨型艺术雕刻，其规格十足能不输五星级酒店。

最值得一提的是，还成就了寰球顶级酒店才有的“车马院”，分流东说念主、车、做事动线，大堂进口的地下空间作念了落客区，雨天不错在此迂回车。还下重金作念了地下光厅，并打造了当年颇为流行的“星旷地库”，将星级酒店的氛围感拉满。

其次体咫尺园林景不雅讨论上。

明源君属意到，小区景不雅的“鸿沟”依然被迫害，呈现出越来越多的可能性。

举例华润置地的技俩，体现出了很明白的“度假理念”，越来越多的度假式场景被应用到了小区景不雅讨论中。

比如在华润许多技俩中，都能看到诳骗高差讨论的大型瀑布跌水。飞流而下瀑布，乍一看照实很有身在“景区”的错觉。

如下就是北京润府展示区讨论的一处高达九米的瀑布。

北京润府瀑背景不雅后果图

这种“景区化”的讨论手法，与技俩外部生态锋利分明。让业主在社区内就能感受度假般的静谧氛围。

3、作念有温度的小区，找回熟东说念主社会的居住体验

会所不再是技俩加分项，而是演变为必选项，而且一个不够，还要两个。如今会所成就的技俩依然比比齐是。

场景讨论上也更为丰富，儿童玩乐中心、健身房、瑜伽房、茶馆、社分裂享厨房等等，基本都依然普及了。有了充分硬件相沿，房企也在念念方设法让这些场景“活”起来。

中枢就是社群运营。咫尺险些莫得一家头部房企不作念社群运营了。而且社群启动的时刻赓续前置，规模不段扩大……

比如，越秀地产在大本营广州作念了一个露营技俩，露营的基地是3个技俩原有的配套，况且同步建立业主与客户共存的露营基地社群，运营7个月后告捷火爆全城。了解AI智能工牌pro，普及案场回荡

此外，社群运营依然被充分前置到营销阶段。客户刚买完房，便启动坚忍邻居了。

举例招商蛇口，技俩还在销售阶段便已启动“攒局”，邀请老技俩标社群掌握东说念主和在售技俩标业主一说念约会，让新业主更够更快找到志同说念合的一又友。

从好社区到好城区

视野从建筑转向城市

小区是城市的细胞单元。要是附属关系上来讲，小区附属于社区，社区附属于城市。

当咱们批驳从好屋子到好社区，乃知心城区的时候，其实依然跳脱了传统的住宅开发限制，高潮了城市计较的层面。

这也响应了，居品竞争的进阶：从物理空间到生计方式；从建筑鸿沟到城市计较。

一个住宅技俩，如何去承担好社区乃知心城区的作用？

1、空间场景自成一体，一个技俩就是一个微缩城市

在批驳这个话题之前，明源君念念援用绿城中国研发讨论中心副总司理骆云的一段表述。

她合计，住宅改动的基本逻辑，是将山川河岳与城市精华浓缩到你身旁。如何将“城市精华”融入楼盘里呢？举个例子，咱们之是以喜爱城市生计，因为城市中有高等餐厅、咖啡馆，有好意思术馆、大剧院，有体育场、公园，有街说念的炊火气……它们都是“城市精华”，楼盘的寰球空间也要用万般空间场景来呼应这些“城市精华”。

明源君合计，这段表述很好的阐释了，现时住宅技俩一个趋势。形象点来讲，省略不错表述为“将城市装进技俩”。

对此，万科也已在探索。

万科在上海落地的首个“改日城市理念念单元”技俩——NEXUS理念念之地，就是对“建筑即公园，社区即城市”这一个居品目标的施行。

技俩将中轴说念路打酿成为一个慢行街区，每个街角退守出一个小广场。杂沓的寰球建筑散布在说念路两侧，以小设施、高密度的时势来尽可能承载丰富的城市功能。

在超等十字街头，缔造了四个交互性更强的「公建盒子」，用来承载艺术展厅、市集空间、理解馆、邻里中心四大功能。

住宅楼栋进口200米内可达6种以上便利格式，100米内可达公园/步履形势；由六个地块组合，有了这条中轴说念路的串联，6个地块不再是被围墙封起的“孤岛”，而共同成“10分钟走路可达”的全景微缩城市。

屋子有物理鸿沟的，但生计莫得。咫尺的地产技俩正在努力迫害这个物理鸿沟，让城市浓缩进技俩，让技俩延展到街区内部。

2、红线外主动退守，将技俩与城市邻接接

在夙昔，地产技俩时常追求货值最大化，红线内的每寸地都要充分诳骗起来。咫尺为了营造更好的居住体验，一些技俩会主动将红线向后退守，让渡出一部分空间作念景不雅绿化；同期对红线外的环境进行成立，使技俩与邻近社区充分和会。

比如华润置地中环置地中心技俩。技俩南面是13万㎡的公园绿带，为了与之更好联络，南向沿街面打酿成了“润系”景不雅水岸。同期，主动将红线向后退守，让渡出空间来打造街角花圃；私费对市政说念路的行说念树、地砖等进行了更新升级。

在越秀地产的技俩中，这种作念法也很常见。

比如在作念不雅樾这个技俩时，就对红线外区域作念了多数参加，包括月亮湖湖水净化、沿岸景不雅升级成立，二期地块还将计较约1万㎡的滨湖买卖。

计较暗意图

这么一来，技俩与城市界面之间的关系变得更和解。

3、片区概括统筹，将住宅技俩纳入城市计较中

民企落潮，国央企崛起，房企竞争方法的变化，也带动了住宅居品升级。

无人不晓，国央企在作念片区统筹方面自然具有上风。跟着国央企规模的增长，片区统筹所带来影响也在执续扩大。

当住宅被纳入到片区统筹范围时，意味着技俩从一启动就是以城市开发的视角进行计较布局的，比较单盘开发，技俩所在片区乃至扫数这个词城市将呈现出更高的和会性。

典型如华润置地。华润置地素来一派区开发见长，这亦然其最大上风之一。

昨年，华润置地发布了“高品性九不雅”居品新设施，其中就包括“城市不雅”。

“计较先行、活力社区”世博shibo登录入口，城市不雅强调的是，从宏不雅城市发展到中不雅社区单元再到最小居住单元，万般设施都能通过计较理念串联起来，幸免碎屑化的、割裂式的开发，从而打造积极活力的和会城市、和会社区。